1. Les fonds propres

La banque ou l'assureur finance au maximum 80% de la valeur du bien : les 20% restants sont vos fonds propres. Au moins la moitié de ces fonds propres (soit 10% du prix) doit provenir de ressources « dures » : épargne, 3e pilier, donation, titres. L'autre moitié peut venir du 2e pilier.

  • Versement anticipé du 2e ou du 3e pilier : le capital est retiré et réduit vos futures prestations de retraite (et parfois la couverture décès/invalidité)
  • Mise en gage : le capital reste investi dans la caisse de pension, mais sert de garantie — souvent préférable fiscalement
  • Le retrait du 2e pilier est imposé séparément, à taux réduit

2. La tenue des charges

Avoir l'apport ne suffit pas : il faut aussi pouvoir « tenir » le bien sur la durée. Le calcul se fait avec un taux d'intérêt théorique volontairement élevé (de l'ordre de 5%), pour vérifier que le budget résisterait à une remontée des taux.

  • Intérêts hypothécaires théoriques + amortissement du 2e rang + frais d'entretien (souvent estimés à 1% de la valeur du bien par an)
  • Le total ne doit en principe pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage

3. 1er et 2e rang

La part de l'hypothèque jusqu'à environ deux tiers de la valeur du bien constitue le 1er rang ; elle n'a pas d'obligation d'amortissement. La part au-dessus, jusqu'à 80%, est le 2e rang : il doit être remboursé, en général en 15 ans ou au plus tard avant l'âge de 65 ans.

  • Amortissement direct : vous remboursez la dette, les intérêts déductibles diminuent chaque année
  • Amortissement indirect : vous alimentez un 3e pilier 3a nanti, qui remboursera la dette plus tard — vous gardez la déduction fiscale des versements 3a et des intérêts

4. Taux fixe, SARON ou variable

Trois familles de produits, à combiner selon votre tolérance au risque et votre horizon.

  • Taux fixe : taux et durée déterminés à l'avance (chez Swiss Life, de 3 à 25 ans, dès 250 000 CHF au total). Budget prévisible, mais vous ne profitez pas des baisses de taux et une résiliation anticipée coûte cher
  • SARON : taux indexé sur le marché monétaire suisse, révisé tous les 3 mois (chez Swiss Life, dès 334 000 CHF et au maximum 30% du financement, en combinaison avec une tranche fixe). Profite des taux bas, mais la charge varie
  • Variable : durée indéterminée, résiliable moyennant un préavis de 3 mois ; taux plus élevé, utilisé surtout en transition

Une pratique courante consiste à échelonner plusieurs tranches à taux fixe avec des échéances différentes, pour ne jamais devoir tout renouveler dans une phase de taux hauts.

5. Options utiles

  • Hypothèque verte : taux préférentiel pour un bien à haute performance énergétique (label Minergie ou certificat énergétique cantonal des bâtiments / CECB)
  • Option Flex : moyennant un supplément, l'assureur renonce à l'indemnité de résiliation anticipée en cas de vente du bien
  • Reprise d'hypothèque : à l'échéance de votre contrat actuel, changer d'établissement est possible et souvent l'occasion de renégocier

Ce qui n'est en général pas financé ainsi

Les terrains nus et les crédits de construction, les résidences secondaires et de vacances, ou les biens dont le marché est très restreint relèvent de conditions particulières, voire d'autres solutions.